É possível vender imóvel de alguém que faleceu?

13/07/2026

A venda de imóvel pertencente a alguém que faleceu é um tema que gera muitas dúvidas e problemas práticos. Esse texto fará uma abordagem sucinta, sem exaurir o tema, sobre os principais aspectos da venda de imóvel do falecido, seja em um inventário judicial ou em um inventário extrajudicial.

Em um processo de inventário judicial, a venda de imóvel do falecido sempre dependerá de autorização judicial. Contudo, não basta “querer vender”, é necessário provar ao juiz a real necessidade da venda. Um exemplo clássico é a venda de um dos imóveis do falecido para pagamento do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCD), cuja quitação é indispensável para finalização do inventário.

Esse é um exemplo de “real necessidade” da venda, pois o produto da venda reverterá em benefício do espólio, que cumprirá o requisito da prévia quitação do imposto para transmissão dos bens aos herdeiros.

Por sua vez, um exemplo que não se enquadra em “real necessidade” é o herdeiro que “vende” um imóvel do falecido, sem autorização judicial, para um terceiro que não é meeiro nem herdeiro, simplesmente porque “precisava do dinheiro”. Caso isso ocorra, esse ato será nulo.

Há de se diferenciar, entretanto, “venda” de “negociação”.

A negociação para venda de um imóvel de um falecido pode ocorrer ainda que não haja inventário judicial aberto. Nesse caso, as partes podem celebrar uma promessa de compra e venda, através da qual o adquirente terá apenas o direito de aquisição.

É fato que se trata de um negócio arriscado para o adquirente do imóvel, pois de imediato ele terá apenas a posse do imóvel – após a lavratura em cartório de uma escritura pública de cessão de direitos hereditários sobre bem individualizado. Nesse caso, o vendedor será o cedente e o comprador será o cessionário.

Ocorre que, em regra, essa cessão é ineficaz. Somente será considerada eficaz se tiver a anuência de todos os herdeiros, conforme entendimento jurisprudencial pacífico do Superior Tribunal de Justiça.

Além disso, a efetiva transferência da propriedade ao comprador somente ocorrerá após a expedição do formal de partilha no inventário judicial. Ou seja, não há como efetivamente transferir a propriedade de um imóvel do falecido ao comprador sem a autorização judicial, ainda que a transferência da posse ao cessionário ocorra após a lavratura em cartório de uma cessão de direitos hereditários sobre bem individualizado.

Em resumo, o cessionário terá a posse do imóvel após a lavratura da escritura pública de cessão de direitos hereditários. A partir desse momento, já poderá inclusive opor embargos de terceiro, caso necessário. Entretanto, o cessionário somente se tornará proprietário (dono do imóvel com seu nome na matrícula) após a expedição do formal de partilha no inventário judicial e posterior “registro do formal” no cartório de registro de imóveis.

Por fim, vale dizer que a única hipótese de venda de imóvel do falecido sem autorização judicial é no caso de inventário extrajudicial. Após a lavratura de uma de uma escritura pública de inventariante, esse fica autorizado a vender móveis ou imóveis do espólio, desde que seja para pagamento de despesas e preste garantia.